出卖人一房二卖先后涉诉均被判继续履行，在先买受人如何维权？

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出卖人一房二卖先后涉诉均被判继续履行，在先买受人如何维权？

原创 2017-09-27 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-138）

出卖人一房二卖先后涉诉均被判继续履行，在先买受人如何维权？

---宋某与谢某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖一房二卖合同有效继续履行过户既判力再审

【要点提示】

本文的案例中，在法院受理后买受人与出卖人房屋买卖纠纷原审案件之前，就诉争房屋法院已作出判决并生效，该生效判决确定先买受人与出卖人应按已签订的《房屋买卖居间合同》的约定继续履行。在该判决存在既判力的前提下，就同一诉争标的，法院应以确定判决中对诉讼标的之判断为基础来处理后诉，不得作出相异的判决。出卖人与后买受人另行签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，但已丧失实际履行之基础。后买受人要求出卖人继续履行合同，协助其办理房屋的过户手续，与生效判决相悖，法院不应支持。

【当事人信息】

原告：宋某（后买受人、上诉人）

被告：谢某（出卖人、被上诉人）

第三人：计某（先买受人）

【案情简介】

2009年4月26日，计某与谢某的委托代理人修某及某房地产经纪有限公司（以下简称某公司公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：计某出资86万元购买谢某所有的房屋(注：在A区)；付款方式为银行贷款，贷款45万元...。同日，计某给付修某购买房屋的定金1万元。同月29日，计某和谢某、修某及银行、评估公司、某公司办理贷款手续，谢某拒绝配合，并提出购房价格上涨。同月30日，计某与修某及某公司签订《补充协议》，《补充协议》约定：《房屋买卖居间合同》第6条第1款的日期更改为2009年5月5日，30%的首付款更改为40万元，且中介方及修某同意待该房产过户后由中介支付卖方2000元。后，谢某未按约定履行。

2009年7月，计某以房屋买卖合同纠纷为由将谢某起诉至A法院，要求谢某按《房屋买卖居间合同》的约定继续履行房屋买卖合同，并双倍赔偿定金2万元，并申请查封冻结涉案房屋的产权。A法院查封冻结了涉案房屋，并于2009年11月16日作出判决：一、计某与谢某《房屋买卖居间合同》继续履行；二、谢某给付计某人民币一万元；三、驳回计某的其他诉讼请求。

上述案件审理期间，宋某与谢某签订《存量房屋买卖合同》，约定：谢某将所有的房屋出售给宋某，成交价格为90万元。同日，宋某给付谢某30万元。2009年9月16日，宋某给付谢某60万元。谢某均出具收条。同日，谢某将房屋及产权证交付宋某。后，谢某未协助宋某办理房屋过户手续。宋某诉至B法院（下同，不再另标注），请求：判令谢某继续履行合同，协助宋某办理房屋的过户手续。

【案情补充1】2011年10月，计某再次在A法院起诉谢某，要求谢某继续履行2009年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》，同时要求某为计某办理房屋产权过户手续。诉讼过程中，谢某反诉要求解除与计某签订的房屋买卖合同，理由是2009年9月2日谢某已经与宋某订了《存量房屋买卖合同》，总价90万元，宋某支付全部购房款并入住至今。计某至此才得知涉案房屋已经被一房二卖，且B法院已作出上述原审判决。计某向A法院提出申请，由A法院出具调查令至房屋管理局查询谢某与宋某于2009年9月2日签订的网签合同的存档信息，结论为该信息不存在。后，计某向A法院撤诉。

【案情补充2】2012年7月，计某再次在A法院起诉谢某，要求谢某继续履行2009年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》，办理产权过户手续。谢某反诉要求解除与计某签订的房屋买卖合同。2012年8月17日，A法院裁定该案中止诉讼。

【法院判决】

原一审判决：谢某协助宋某办理房屋过户手续。

【注：因计某提出异议，法院决定再审。再审期间，谢某未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。法院追加计某作为第三人参加诉讼，计某请求撤销宋某与谢某签订的房屋买卖合同。】

再审一审判决【反转】：1、撤销原一审民事判决；2、驳回宋某诉讼请求；3、驳回计某要求撤销宋某与谢某签订的房屋买卖合同诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、出卖人一房二卖，第二份房屋买卖合同是否有效？

本案中的出卖人谢某在与计某签订房屋买卖合同后又与宋某签订房屋买卖合同，对于后签订的合同的效力，首先谢某并未将涉案的房屋过户至计某名下（注：《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外），计某没有取得该房屋的所有权，即谢某在与宋某签订房屋买卖合同的时候对于房屋仍然享有所有权，可以处分该房屋；其次，并没有证据证明宋某与谢某签订房屋买卖合同时存在恶意串通，不构成合同无效或者可撤销的条件。故此，宋某与谢某签订的房屋买卖合同有效。

二、两份房屋买卖合同均为有效，且被判继续履行，先买受人如何维权？

本案中，两次房屋买卖均没有办理过户手续，在两份合同均为有效的前提下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后即请求办理过户登记的先后，计某作为先买受人，其在前与谢某签订房屋买卖合同，且在宋某之前就向法院起诉请求谢某协助办理房屋过户手续，法院也做出了判决，要求谢某协助计某过户，故此，先买受人计某享有请求过户的优先权，即便对于宋某请求谢某协助办理过户得到原一审法院的支持，但是作为先买受人的计某可以提出异议，请求再审，从而维护自己的合法权益。

需要说明的是，民事判决具有既判力，是指法院的终局判决和没有在规定期限内提出上诉的判决，生效后当事人和法院均受判决内容的拘束，不得任意撤销或者变更，当事人不得再就同一诉讼标的再行起诉或者在其他诉讼中提出与确定判决相反的主张。法院作出的裁判不得与已经生效的判决内容相抵触。当事人和法院都得服从和尊重法院代表国家所作出的法律判决。本案中，在法院受理宋某与谢某房屋买卖纠纷原审案件之前，就诉争房屋A法院已作出判决并生效，该生效判决确定计某与谢某应按2009年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》的约定继续履行。在该判决存在既判力的前提下，就同一诉争标的，法院应以确定判决中对诉讼标的之判断为基础来处理后诉，不得作出相异的判决。谢某与宋某另行签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，但已丧失实际履行之基础。宋某要求谢某继续履行合同，协助其办理房屋的过户手续，与生效判决相悖，法院不支持。宋某因谢某履行不能引发的其他纠纷，应另行解决。计某称宋某与谢某恶意串通，损害其利益，并未提供充分的证据，法院未采信。计某要求撤销该合同，法院亦不支持。